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负债高企,融资压力大,惠州房企方直集团二度IPO失败

发布日期:2022-05-25 21:35    点击次数:179

记者|张子怡

二度冲击IPO六个月后,方直集团的招股书再次失效。

作为一家从惠州起家的房企,方直集团在2020年传出计划IPO的消息,在2021年4月21日首次递交招股书,又于当年10月失效。

目前,港交所信息显示,方直发展集团有限公司于2021年11月8日第二次递交的招股书届满六个月已失效。

踩着房地产行业调整阶段的时间节点,方直集团试图走入资本市场的时机并不好。

汇生国际融资总裁黄立冲告诉界面新闻,目前又有房企有债务风险,港交所对于内房企的IPO审批趋向严格,现在融资比以前也更困难,现在基本上所有投资者对投资地产股都心有余悸,因此估值不会高。

停滞不前的销售规模、高企的负债率以及高昂的融资成本,都是方直集团不停冲击IPO的必要理由。

在过去的2018年、2019年及2020年,方直集团的收益分别为30.45亿元、33.59亿元及31.52亿元,其中物业开发及销售均占到了接近98%的水平。

为了冲击IPO,2020年方直集团在土地市场发力明显,据官网公示信息,2020年,方直通过招拍挂新获7宗地块,新增货量300亿元。

招股书中显示,2019、2020年方直新增土地储备上升至百万平米,尤其是2020年土地支出成本翻倍至8.45亿,占物业开发及销售成本的比例43.3%。

方直集团表示,公司现业务活动主要集中于大湾区经济圈各地,尤其是大湾区内一线、二线及精选三线城市的核心区域。截至2021年1月31日,公司拥有43个项目,共覆盖广东省11个城市,土地储备总量的总建筑面积约为430万平方米。

大本营惠州占据方直集团过半项目,开发项目数量为24个,土地储备为133.78万平方米;位列第二的是佛山,开发项目5个,土地储备116.58万平方米。

值得注意的是,现阶段全国楼市都处于下行阶段,二三线城市的楼市情况更不景气。土地储备重仓在惠州、佛山的方直集团,物业销售压力可想而知。

同时,方直集团现金及等价物这一项指标有了明显变化,,2018年末至2020年末,方直集团的现金及现金等价物分别为7.03亿元、3.58亿元、9.19亿元,到2021年5月31日录得18.69亿元,较2020年底增加了1.04倍。

此外,截至2018年、2019年与2020年12月31日,方直集团资本负债比率分别为668.3%、738.6%与231.4%,虽呈现快速下降趋势,但整体负债比例仍位居地产行业高位。

由于未上市,方直集团的融资渠道并不多,并且利率较高。

招股书显示,方直集团主要通过包括银行贷款、信托融资及其他融资筹集资金。截至2018年、2019年及2020年12月31日,方直集团银行及其他借款总额的加权平均实际利率分别达11.2%、11.5%及11.1%。

高融资利率相应也侵蚀了企业的利润,从融资成本金额看,2018-2020年方直录得融资成本1.28亿元、2.58亿元以及1.58亿元。截至2021年2月28日,方直集团还订立两项信托融资安排,本金总额为约5.73亿元,两项信托融资协议的年利率达10%至15%。

据天眼查app显示,方直集团历史股权出质信息达140条,目前仍在有效期的有9条。最新的股权出质信息发生在2021年12月。包括向中国建设银行股份有限公司广东省分行出质股权数额2000万元;向广东华兴银行股份有限公司广州分行分别出质股权数额达1亿元和5055.6万元。

黄立冲认为,对于中小房企而言,上市肯定是有一定帮助的,至少发债容易很多,不过现在这段时间发债也不容易,因此差别不是太大,也许债券市场缓和些差别能显现。